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房地产行业进入薄利时代 如何正确进行成本管控实现增效降本

2022-11-29 16:41 来源:明源地产研究院

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  当前房地产行业进入薄利时代,三道红线、集中土拍改等房地产调控政策将房地产去杠杆、去金融属性,各项成本加大,融资难度大,容错率低,利润率降低到6%以内。

  本文通过对标学习碧桂园、万科等其他头部地产公司,从成本管控思路、成本测算指标、具体措施、管控结论四个方面进行了详细和系统的数据测算、分析比对和认真研究,具体的研究和应用分析如下:

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  成本管控的目的和思路

  一、成本管控的目的和必要性:

  通过增效降本和营销包装措施,实现产品差异化竞争,从而产生溢价效益,提升产品的价值和品质,进一步提高企业核心竞争力,塑造企业认知度和品牌形象。

  二、成本管控的思路:

  增效降本,提升产品价值:

  (1)优化和降低结构性、功能性成本。

  (2)减少无效成本。

  (3)在客户关注的敏感区域,增加合理的有效成本。

  三、各时间阶段的成本管控,对总体成本的影响:

  1、拿地、规划、设计策划阶段,影响总体70%的成本,属于事前控制。

  2、招采、施工阶段,影响总体25%的成本,属于事中控制。

  3、竣工资料结转、结算阶段,影响总体5%的成本,属于事后控制。

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  成本测算指标

  一、各项开发总成本造价指标及占比:

  1、土地成本:按当前400万/亩,容积率2.0,楼面造价:约3090元/㎡(400万*1.03(契税)/666.67/2),占总成本的40%。

  土地每增加100万/亩,成本约增加770元/㎡。

  2、建安成本:高层按2000元/㎡,占总成本的26%。

  3、配套费:400元/㎡,占总成本的5%。

  4、行政事业费:500元/㎡,占总成本的6%。

  5、土地使用税:9元/㎡*50年/2.0=220元/㎡,占总成本的3%。

  6、税金:销售价格(暂按8000元)*11%=880元/㎡,占总成本的12%。

  7、营销费用:销售价格(暂按8000元)*2.5%=200元/㎡,占总成本的3%。

  8、财务费用:(2-5、6、8)项*10%=320元/㎡,占总成本的4%。

  9、不可预见费:100元/㎡,占总成本的1%。

  10、以上合计总成本:约7600元/㎡。其中土地和建安成本占据了66%。假如土地价格是300万/亩,开发总成本是6800元/㎡。

  二、建安成本(1-5项可控)造价指标及占比:

  1、钢筋:单平米造价约300元/㎡,占建安成本的15%。

  2、商砼:单平米造价约280元/㎡,占建安成本的14%。

  3、外墙装饰保温:单平米造价约150元/㎡,占建安成本的8%。

  4、外窗:单平米造价约100元/㎡,占建安成本的5%。

  5、电梯:单平米造价约45元/㎡,占建安成本的2%。

  6、措施费(含脚手架、塔吊、模板、垂直运输等):单平米造价约300元/㎡,占建安成本的15%。

  7、其他:土方、消防、电气、给排水、暖通等。

  三、层高等造价指标,对建安成本的测算影响

  1、层高影响对造价的影响:

  (1)、一般17F住宅,层高每增加0.1m,相应的建安成本增加约2-3% (含钢量约增加1kg/㎡;混凝土含量约增加0.01m³/㎡等)。

  (2)、层高每增加0.1m,建安成本约增加30~50元/㎡(材料价格越高,影响越大)。

  2、含钢量对造价的影响

  (1)、含钢量造价指标:

  ①一般高层住宅17F的含钢量约为40-58kg/㎡;地下车库含钢量约为120-160kg/㎡。

  ②假如钢筋采购价格为5000元/吨,取费后约为6000元/吨。

  ③住宅单平米含钢量造价指标为:240-330元/平米(占建安成本的12-17%)。

  ④车库单平米含钢量造价指标为:720-960元/平米(占车库建安成本的28-37%)。

  (2)、含钢量对建安成本的影响:

  ①含钢量每平米增加1kg,建安成本约增加6元/㎡(钢筋价格越高,影响增加的成本越大)。

  ②钢筋采购价格升高1000元/吨,建安成本约增加50元/㎡。

  3、含商砼量:

  (1)、含商砼量造价指标:

  ①一般高层住宅17F的含砼量约为0.4-0.5方/㎡,地下车库含砼量约为1.5-2.0方/㎡

  ②假如商砼供货价格为500元/方,定额取费后约为600元/方。

  ③住宅单平米含砼量造价指标:240-300元/平米(占建安成本的12-15%)。

  ④车库单平米含砼量造价指标为:900-1200元/平米(占车库建安成本的35-46%)。

  (2)、含商砼量对建安成本的影响:

  ①含商砼量每平米增加0.01方,建安成本约增加6元/㎡(材料价格越高,影响增加成本越大)。

  ②商砼采购价格升高100元/㎡,建安成本约增加50元/㎡。

  4、窗地比:

  (1)、一般17F高层住宅,窗地比约为0.16-0.31。以三玻两腔铝合金窗600元/㎡测算,外窗楼面造价指标约为96-180元/㎡(占建安成本的5-9%)。

  (2)、窗地比每增加0.01,建安成本约增加6元/㎡。

  5、车库及覆土

  (1)、地下车库每增加0.1m高度,钢筋相应调增3-5kg/㎡,砼相应调增0.02-0.03m³/㎡;建安成本约增加30-50元/㎡。

  (2)、车库顶板覆土每增加0.1米,含钢量增加1.5-2kg/㎡,砼相应调增0.015m³/㎡;建安成本约增加18-20元/㎡。

  6、可售比()

  (1)、可售面积:包括住宅(含底商)、及其它可销售的面积。

  (2)、不可售面积:车位、物业用房、地下室、夹层、架空层、垃圾房、警务室、幼儿园、设备用房等配套面积、赠送面积。

  (3)、头部房企测算值:可售比每提高1%,建安成本造价约节约50元/㎡。

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  成本管控的具体措施

  一、减少无效成本

  1、无效成本的概念

  无效成本,是对产品提升价值和促进营销没有起到有效作用,不能获得客户认同和关注,非结构性、非必须的发生的成本。无效成本约占建安成本的1-2%左右,单平米造价影响20-30元/㎡。

  2、减少无效成本的案例措施:

  (1)空调格栅内部的装饰处理

  空调格栅内侧封闭区域为客户的非敏感区域,而且有空调格栅围合封闭,住户几乎很少进入。可将真石漆做法改为普通涂料(碧桂园现行做法)。

  以当前在审工程为例,空调格栅内装饰可节约成本:800平米*40元/㎡(差价)=3.2万元/栋楼。

  (2)车库顶棚不处理或喷漆处理

  地下车库顶棚为客户的非敏感区域,起不到很好的展示效果。而且被消防、排烟管道、桥架等设施遮挡,其次乳胶漆或涂料长期潮湿容易剥落。如使用防霉涂料造价更高,取消面层腻子、涂料,或采用喷漆处理,不影响其结构使用功能。

  以当前在审工程为例,车库顶喷刷乳胶漆15-18元/㎡,车库(含梁侧)面积约2.5万平米,如不处理造价节省约37.5万-45万元;如采用喷漆处理约节省造价12-20万元/一期车库。

  二、优化和降低结构性、功能性成本

  1、规划设计阶段的优化、降本措施(影响总体成本70%以上):

  主要方针是:优化、对标、限额、适配和精细化。

  (1)规划阶段通过多种方案的效益比选,出具最高盈利的规划布局和产品线(高层和别墅的产品盈利能力最高)。

  (2)优化建筑体型系数:建筑体型越复杂,凹凸越多,外立面外表面积越大,结构越复杂,相应的造价越高。户型设计方案要对称和减少过多的凹凸层次。

  (3)优化结构选型及剪力墙布置:短肢剪力墙较多的结构布置对造价影响较高。

  (4)针对含钢量、含商砼量等造价指标限额:设计内部横向比对,外部对标万科、碧桂园等头部房产数据(市场同类型的图纸含钢量造价指标可以相差到5-10Kg/㎡)。

  (5)优化降低窗墙比:减少北向窗户面积、增加南向窗台高度(满足竖向防火间距,避免使用防火窗)。降低窗地比,利于节能降低造价。门窗分格优化(减少窗框数量)。

  (6)合理控制赠送面积类型和比例(因赠送面积非可售面积,但结算时却计入建安成本),尽量避免:

  1、平面中比例过高的赠送面积。

  2、大面积的无功能性的架空层或负一层设备层设计。

  3、大面积的内部改造,特别是大面积的挑空补板。

  4、采用改造外立面的手法进行偷面积设计。

  5、尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行面积赠送,并控制比例。

  (7)地下车库提升停车效率:严格控制地下车位的公摊面积,停车效率每节约1个单位,节约建安成本30元/㎡。

  (8)增加可售比:

  一是提高地上的可售面积,减少配套用房及低利润项目面积。

  二是降低地下储藏室和车库的面积。每提高1%可售比,成本降低约30元/㎡。

  (9)立面优化:

  ①减少立面复杂造型:建筑立面层次和线条不宜过多,施工难度大且造价高。其次线条过多(尤其窗台处),若采用过多的聚苯板造型,热胀冷缩时间久反而会成为外窗的漏水隐患。

  ②屋顶造型力求简约:如采用坡屋面,宜降低坡屋面的坡度,减少屋面花架造型和复杂的线条。多层住宅的屋面造型的成本分摊较大。

  ③厚度大于150厚的线条,宜采用混凝土浇筑,自重大雨水侵入热胀冷缩,有脱落隐患。

  (9)控制立面的材质及使用部位:严控成本较高材质的使用,

  业主非敏感、次要部位,如立面二层以上、装饰线条、屋面花架、设备层等采用较低规格的材质。

  (10)车库优化:

  ①控制车库覆土厚度,通过局部堆坡,减少整体覆土层厚度,降低造价,可利用堆坡种植较大的树木,在景观视觉上有层次感。

  ②车库管线平衡:增加车库车道净高,防止交叉作业打架和管线浪费。

  ③合理设置水泵房、消防等控制中心位置,以最合理、经济的位置,减少设备管道和电线电缆的长度。

  4车库消火栓施工布置时,不设置在驾驶门处,宜布置在车尾贴墙、或贴邻车道的柱子内侧,

  (11)楼内大堂装修:

  根据不同档次的项目,大堂等公共区域的墙面地面吊顶,采用不同标准规格的装修材质,以区分高中档。使刚需楼盘适当降低造价。

  2、材料采购阶段的优化、降本措施:

  (1)集中采购,以量换价。

  (2)以未来的预估量和开工需求,通过战略合作换取更低的材料价格。

  (3)引导和培养长期、稳定、诚信的供材服务商。

  (4)电梯约占建安成本的2%。客户更多的是关注的电梯的安全和质量。减少多余功能、降低非必要配置是降低电梯价格的主要措施。

  3、施工阶段的优化、降本措施:

  (1)控制签证的数量和规范性,减少现场变更,严格按照设计图纸施工。

  (2)施工单位要求的变更或签证,需反复确认比较后批准实施。

  (3)建筑构造做法和工艺,要与当前的施工技术发展水平和工程施工常规做法相适应、匹配,

  (4)合理压缩施工工期,各项成本费用在完工和保修期满合格后,根据时间节点分批次结算,用时间跨度保证资金的周转循环。

  4、园林配套的优化、降本措施:

  (1)减少水景的比例。因水景造价较高,维护费用较高,而且易成为漏水隐患部位,后期维护不好,落叶污垢且滋生蚊虫反而成为降分项。

  (2)减少雕塑等非功能性、造价高的景观小品的数量。

  (3)控制硬景的比例不超过30%。景观成本中,硬景面积小,但造价高。根据项目品质,控制好硬景铺装的比例,增加软景比例。利用真石漆、瓷砖或其他迭代品替代大理石。

  (4)小区围墙增加镂空,使小区内外的景观连贯通透,且降低成本。

  5、财务的优化、降本措施:

  (1)加快销售节奏,资金快速回转,减少资金占压,提高毛利。

  (2)税金财务筹划,拓宽融资渠道。

  6、结算阶段的优化、降本措施:

  (1)结合项目现场施工工艺和做法,合理套用相关定额。

  (2)严格审核把关工程签证和合同,与现场不符、或定额冲突的进行审减。

  (3)精细化算量,结合施工现场,确保算量的真实性、准确性和实际性。

  7、营销阶段的优化措施:

  (1)地下停车位差异化定价,提升整体效益

  根据车库实际现场,分别对具有优势和劣势的车位,提升优势车位的售价,合理降低少量不利车位的售价,充分体现车位价值的差异性,促进车位的均衡销售,利于车位去化和整体溢价。

  1、车位价格调增的条件:

  A、距电梯,或单元入口较近的车位。

  B、独立的车位

  C、车位周边距离较大的。

  2、针对极少数的不利位置的车位,适当调减售价。

  A、微型车位,边角或设备设施极度妨碍的位置

  B、车道端头不便停车的车位。

  (2)增设部分的中高档车位,带来溢价整体效益提升。

  根据项目档次,在标准车位(2.4*5.3)的基础上,增设合理比例的中大型车位(宽度2.6-2.7,长度5.3-5.5)。

  (3)通过合理的赠送面积或空间,提升更高的销售附加值,带来更多的溢价、更快的去化,提升整体效益。

  1、负一层空间的优化:

  负一层整体、或南侧区域赠送给首层(负一层增设部分采光窗)。

  原因:第一:可以带来首层溢价,提升首层价格;第二:当地下车库3.6米,主楼(高层)以下必须做两层地下室,这样会设计出大量的地下储藏室,不利去化。将负一层储藏室,变为负一层的赠送空间,化零为整,快速去化。第三,剩余负二层的储藏室面积可以设计的更小,总价更低。

  两种方案的效益测算:

  A、假如标准层售价8000元,首层(不带院子)售价7800元,将负一层整体、或南侧空间作为首层的附加赠送,提升首层售价为10800元,效益差价为3000元/㎡。相对卖储藏室的售价2000元/㎡,带来更多的效益。

  B、假如标准层售价8000元,首层(带院子)售价9800元,将负一层整体、或南侧空间作为首层的附加赠送,提升首层售价为11800元,效益差价为0元/㎡。基本与卖储藏室的售价2000元/㎡差不多,双重附加值不能带来更多的利润增长,但会解决储藏室去化慢问题。

  2、负二层空间的优化:

  负二层南侧区域(上面冲着客厅卧室空间大)做停车库,提高售价。停车库的溢价能力要比车位的高很多,而且去化快,数量有限,客户优先选购。

  三、在客户关注的敏感区域,增加合理的有效成本

  在客户关注的敏感部位或区域,增加合理的有效成本,提升品质,让客户物买所值,物超所值,从而产生溢价,增加效益。高房价、高成本时期,不适宜内卷打价格战。通过提升品质,提高售价和利润,可以扩大品牌效应,利用口碑效应赋予品牌宣传和二次溢价。

  1、客户关注的敏感区域:

  (1)按归家流线:侯梯厅、大堂、车库大堂、车库入口。

  (2)按建筑视觉关注点:小区大门、单元门斗、首层及外立面。

  (3)按园林视觉关注点:主入口、核心景观轴及节点、单元入口、组团景观节点、小区围墙。

  2、在归家流线部位,增加合理有效成本:

  (1)侯梯厅、一楼大堂、车库通户内大堂、为客户一级关注敏感部位,根据项目档次情况,采用简、精装修,提升入户品质,打造归家的归属感。

  (2)侯梯厅的消火栓等设备设施施工时采用暗装,避免客户进出不方便。

  (3)车库入口处、小区大门增加线条更显厚重,顶棚不宜采用玻璃材质,入口处坡度适当抬高,入口处增加灯光照明。

  3、建筑立面部位,增加合理有效成本:

  (1)楼栋的1-2层底座和单元门斗区域,增加线条和造型,丰富细节,更显厚重。

  (2)立面颜色搭配采用套色,替代线条或造型的分割(造价高)。多层做横向不同色面,更显楼栋厚实;高层采用竖向不同色面,更显楼栋挺拔。

  4、园林景观方面,增加有效成本

  优秀的核心景观给客户带来优质的现场体验,直接提升房屋售价。

  (1)主入口、核心景观轴及节点、单元入口、组团景观节点等一级景观区域,重点打造。

  (2)儿童活动场地设置在开放空间,周边视野开阔。

  (3)小区二级景观带(半私密)增设健身跑道,跑道周边增设文化提示来区分区域,增加空间的辨识性和趣味性,提升项目的人文品质。

  (4)道路直角拐弯处采用圆角处理,防止践踏。

  4、智能化方面,增加有效成本

  采用大门人脸识别、单元门人脸识别、入户密码指纹锁、地库车牌号识别系统、自动感应道闸组成了一个业主全智能身份识别系统,方便业主无钥匙、无蓝牙卡进出。

  5、车库及其他配套方面,增加有效成本

  (1)车库车道为客户关注区域,采用钢化、或磨石地坪,其他采用固化耐磨地坪(不建议采用环氧地坪,因车库潮湿且不耐磨,1-3年后,出现不同程度的起砂、脱落的问题,降低品质)。

  (2)车道的照明设计,车道灯与行车道导视箭头上下对齐一致,开阔双向车道的视野,驾驶光线感更加舒适,确保行车安全。

  (3)大型车库分区分色,易于识别,提供简单的方位感。

  (4)车库设置了人行道斑马线,区分地下车库的车流和人行动线,,既引导业主安全的穿过行车道,也对地库行驶的车辆起到警戒限速的作用。

  (4)建立样板先行和工料展示区,通过案场体验,激发客户的购买欲和成交率。

  (5)室外公共活动区域设置部分的智能WIFI、隐藏式垃圾桶,部分直饮水等从功能性细节,以较小的成本投入和细节关注,让客户体验到差异化的服务和优秀的居住体验,提升品质。

  第四项:成本管控的结论:

  各部门、各阶段精细化成本管控,做到事前预防、事中控制、事后分析,形成全过程闭环,良性循环。

  一、提高全员成本意识,树立整体大局意识,充分认识到成本与收益的密切关系:降成本就是增效益。

  二、各相关部门联动配合,加强协作,建立全过程、全员成本管控体系,深挖成本优化和降低措施:

  1、规划设计优化创新迭代产品。

  2、施工管理保证质量品质。

  3、材料采购集中战略采购。

  4、营销包装:发掘核心价值,提升溢价率。

  5、财务税控体系管控。

  7、法务部防范风险。

  8、竣工严格据实结算。

  6、物业客服投诉反馈数据作为经验书使用,形成闭合循环。

  房地产竞争进入了高品质、高价值的差异化竞争阶段,当前地产开发商要抓住挑战和机遇,增强价值提升观念和成本控制意识,采取有效的管理和控制措施,以“拧干毛巾上的最后一滴水”的工匠心态做好成本精细化管理,提升产品价值,为客户创造价值,从而提升产品的价值和企业的核心竞争力,才能持续性健康发展。

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