郑州楼市现状持续低迷 民营房企拿地战略收缩

　　01 | 民企陪跑

　　11月25日结束的郑州第三轮集中供地，郑州上交了一张成绩最差的试卷。

　　所推出的23宗土地，流拍3宗，成交了20宗，获得114.8亿元卖地收入。但是，成交的20宗地块，全部零溢价，全部由城投兜底，今年三轮集中供地，城投拿地比例分别为53%、86%和100%。

　　所谓零溢价，就是所有地块都是以出让价出售，没有房企哄抬价格。

　　理由很简单，地块全部由城投摘得。所有民营房企成了陪跑者，成了捧人气的角儿，就连央企和国企，都不光顾郑州土地市场了。只能由着郑州的城投们，拿着市政府左边口袋里的钱，去买右边口袋里的地，气氛凝固至此，哪还有谁去哄抬价格。

　　而所谓的城投拿地，只不过是左手倒右手的戏法。

　　充分发挥你的想象力想象一下，如果没有城投兜底，这场土拍会是个什么结局。

　　如此寒冷的土拍，和地块位置没有多大关系。23宗地的布局是，中原区7宗，惠济区3宗，金水区2宗，二七区3宗，管城区4宗，高新区2宗，郑东新区2宗。

　　热门板块的地块数量不在少数。

　　造成这场土拍的结果，一方面和郑州楼市本身的原因有关，另一方面和当下的房企战略收缩有关。

　　02 | 当下的郑州楼市现状

　　当下的郑州楼市，几个关键词概括，卖不动，持续降价，挂牌量激增。

　　郑州是进入2022年率先开启系统性托底楼市的城市，并在当时创造了多个第一。比如首个“认房又认贷”的城市，首个全面重启货币棚改的城市等。

　　郑州之所以成为率先安抚楼市的城市，原因很简单。

　　第一，郑州当时的停摆楼盘规模位居全国前列。

　　第二，郑州房价从2018年就开始调整，目前已经调整了五年之久，当然过去四年的调整主要发生在外围区。

　　第三，2021年郑州的成交量就大幅缩水了。根据郑州房地产管理局的数据显示：

　　2021年郑州全市新建商品房累计销售仅为161876套（间），较去年同期下降了33.55%；商品房累计销售面积1804.41万平方米，较去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累计销售138895套（间），较去年同期下降了29.27%；商品住宅累计销售面积1594.81万平方米，较去年同期下降了30.21%。

　　2021年年末新房库存，达到了758万平方米。

　　制图：城市财经；数据：郑州统计局

　　对于郑州这样一个极度依赖土地财政、依赖房地产发展经济的城市来说，楼市寒冷如斯，根本受不了。所以郑州第一个跳出来对楼市伸出了安抚之手。

　　但效果不到1个月，3月初发布措施，当月销量有所恢复，但到4月份又重新回到了萧条状态。

　　克而瑞披露的10月份数据显示，郑州10月新房成交面积环比回调70%，同比回调84%。当然，10月份的成交和静默有关。

　　但前10个月累计成交面积下跌40%，将郑州楼市新房卖不动的局面呈现得一览无遗。

　　2021年郑州的新房成交面积已经下跌了31.44%，2022年前10个月又在2021年同期的基础上下跌了40%，这谁顶得住？

　　郑州新房卖不动，除了客观因素，也即不确定背景下的购买力缩水、预期缺失等，还有一个大家心知肚明的原因。这个原因现在成了敏感词，不便直言，但它一度引发了今年年中的楼市风波。

　　为了解决这个问题，郑州市率全国之先设立了地方性纾困基金，并获得了国开行1600亿棚改专项款。同时，郑州在9月初发布了《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》文件，明确10月6日所有楼盘都复工。

　　10月6日，郑州发布披露：

　　郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工。

　　147个停摆楼盘，145个已经复工。还有2个，一个是新密市凯旋山项目，已经进入破产重整程序，另一个新郑市盛华学府项目开始破产清算，预计十一月底前可实现复工。

　　以郑州官方的说法来看，这个问题似乎已经解决了，但真的解决与否，只有买过这些房子的人最有话语权。

　　房子卖不动，带来的直接结果便是：

　　第一，库存高企，去化周期延长。

　　克而瑞数据显示，10月末郑州新房库存超1000万平方米，达到1053万平方米，比2021年年末增加了39%。去化周期达到了惊人的37.7个月，超过三年。

　　第二，房价继续调整。

　　国家统计局披露的10月份数据显示，郑州新房价格环比下跌0.5%，同比下跌3.8%。二手房价格环比下跌0.5%，同比下跌5.3%。

　　同时，郑州还是相较于2020年房价下跌的40个城市之一。

　　制图：城市财经；数据：国家统计局

　　这样的市场，卖地谈何容易，更何况现在民企都缺钱。

　　03 | 民企拿地战略收缩

　　当下的民企，都在为活下去而努力着，哪还有空闲去拿地。

　　当下包括很多央企国企在内，都在降价出让，以价格换量，但依旧没能获得什么好成绩。

　　数据显示，前十个月，五十强房企中只有三家房企销量较去年同期增长，其余全部收缩，央企保利、中海、华润、招商都没能置身事外。

　　民企中的优质房企碧桂园、龙湖，前者跌幅40.35%，后者跌幅27.28%。

　　在这种背景下，活下去才是最重要的，至于拿地，等活下去了再说。

　　所以，我们可以看到，中指院披露的数据显示：

　　22城在2022年的市本级宅地供应计划合计为12875公顷，如今距离本年度结束仅有一个多月，但全年计划完成率仅55%。

　　卖地可是各地财政的主要来源，现在22城卖地完成率居然只有55%，这还了得。拿什么给公务员发工资，拿什么去建设民生项目？

　　于是，我们可以看到，为了解决卖地难问题：

　　第一，很多城市不再遵循两集中供地，开启了第三轮、第四轮乃至第五轮、第六轮集中供地。就是想着尽可能多卖几块地。

　　长沙、深圳、武汉、苏州、南京、北京等城市已经完成第四轮供地竞拍。成都、上海等城市即将开展第四轮竞拍。此外，南京、武汉、苏州、无锡等城市将开展第五轮集中供地。

　　第二，银行开始疯狂给房企输血。

　　央行与银保监会发文，要求金融机构放松房企融资，同时允许房企债务展期。同时，国有六大行已经出手，给17家房企输血1.275万亿。

　　就是想着通过拯救房企来解决当下的保交楼、卖地难等诸多问题。

　　但这些措施能够获得的收效，本号认为很小。要想卖地多，就得激发民企的拿地积极性。民企拿地积极性的关键，在于终端完成销售，完成回款。

　　所以，说来说去，最终的难题还是交给了终端消费。但当下的宏观环境下，不确定性依旧是最大的确定性，收入和就业回暖短期内仍比较困难。

　　换句话说，终端消费仍看不到任何迹象，这就决定了所有的托底措施带来的利好，都只能停留在理论上。