房企开启债券重组，富力地产467亿元境内外债券全部通过展期

图片来源：稿定素材

　　债务重组道路上，富力算是第一个吃到螃蟹的。

　　11月10日这天，富力地产总计467亿元的境内外债券全部通过展期，成为首家境内外债展期成功的房企。

　　还有一批早期爆雷的房企，也正在努力“上岸”。

　　10月，中国奥园完成了本金逾230亿先有融资展期、世茂披露了尽调进展以及再融资安排。

　　11月，华夏幸福美元债重组启动、融创传出拟整体重组154亿境内债、龙光传出已向投资人提交境内重组方案。

　　苦寻解债之道的一年里，房企们曾幻想过靠销售回暖、靠融资开闸，但最后，多数还是走上了重组之路，这其中最大的进展便是债券重组。

　　一些房企大胆地拿着优质资产增信，直接摊牌和债权人谈展期。

　　到了现在，债权人也并非不可撼动，只要还款条件好一点，同意展期的几率就会大大上升。

　　因为时间越拖越长，欠款可能更没有下文。适时做出一些让步，最后反而不会两手空空。

　　且能在私下能谈妥的事儿，谁都不想走到法庭上。

　　债权人心态变了

　　富力在债券重组中，一次性提出整体展期方案，获得境内外债权人集体举手同意。

　　其美元债还款期限全部延长3至4年，境内债也平均延长了3年。而以往，债务还款期限通常多是延迟1年左右。

　　这让业界有些惊讶。

　　在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，这种让步，主要还是债权人的心态发生了转变。

　　行业流动性危机早期，债权人还有点傲气，希望最大化维护自己的利益。

　　但客观环境在变，楼市短期看不到回暖迹象、房企失去再融资能力，且国内政策指向房企“优先保交楼”。

　　现在不谈拢，恐怕债务人以后连展期都给不起了。

　　而如果债务重组失败，就会走到破产重整清算这条路，那时候，债权人可能不是第一优先级的受偿人，承受的亏损更多。

　　沟通中，债权人其实也在精挑细选，很看重公司的资产质量、信誉保证，以及与自身的适配度。

　　业界认为，富力手中有很多优质资产，比如说丰厚的土储、投资物业及酒店组合、城市更新项目等，将来变现机会大，这也给债权人吃下一颗“定心丸”。

　　还有业内人士透露，富力境内债如此顺利，一定程度上得益于早前攒下的良好政企关系。

　　另一家出险房企世茂，9月初与债权人大华银行就香港九龙大窝坪项目签订了融资协议，所涉金额共103亿港元，以替换原有项目贷款融资。

　　世茂方面表示，该项再融资安排是为了促进该项目的持续施工，而该项目也可能成为世茂集团债务重组补充增信措施资产包的一部分。

　　曾经，大华银行因世茂违反贷款条例而将其告上法庭，但现在态度发生了180度转变。

　　一个重要原因是，大华本是世茂香港九龙大窝坪项目的债权人之一，而此项目释放的价值未来能够偿还其欠款。

　　境外债权人更容易妥协

　　有出险房企债务重组之路远没有前述顺利。

　　这些房企多数手上没有可以抵押置换的优质资产，自身信誉度也不够。

　　还有一点是，在谈判阶段，债权人各方利益有时不好协调整合。而展期方案需要获得一定比例的同意才能通过，一旦比例不达标，展期就会失败，需要继续沟通、修改方案以争取更多的支持，这样一来，耗费的时间就更长了。

　　细分债权人来看，债务重组中境外债权人议价能力其实比境内债权人低。

　　在境内，债权人除了持有股权、项目资产等抵押物，监管机构有时为了维稳也会“插一手”，这让房企更有紧迫感。

　　但境外债权人购买地产债时，手上没有抵押物作为“抓手”。一旦房企还不上钱，债权人就有一种“任人宰割”的感觉：【只能同意展期，或者任其违约】。

　　另外，一位海外咨询公司重组业务的负责人还指出，许多离岸债权人已不愿继续等待，然而，他们面临着较多的法规限制，能够采取的行动十分有限。

　　正因为境外债权人更容易妥协，针对境外债务，房企提出的展期方案都比较大胆。比如，时间上，龙光提出将美元债展期到五年以上；数量上，绿地、富力一次性打包所有存续美元债展期。

　　境外债权人虽然略占下风，但也不是地主家的傻儿子。要获得展期，房企需要付出一定诚意，才能打动债权人。

　　比如，资产增信。

　　以富力地产为例，其以海外两处优质资产——伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾作为美元债增信措施。

　　这两大资产都位于当地的CBD区域，尤其ONE项目已经进入了销售阶段，且富力还为它申请了后续开发贷款，增厚了保障。

　　摩根大通透露，富力的重组目标很清晰，对所有债权人一视同仁，全部公募美元债都进行了增信，并且还准备了债务重组支持协议备选方案。

　　另外，有房企还会以现金奖励和提前本金安排为主，部分结合同意征求设置“早鸟费”,以提高同意比例。

　　试图叫醒装睡的人

　　展期意味着，等等还有机会。而当一些爆雷房企选择直接违约时，心急的境外债权人有些坐不住了。

　　这半年来，恒大、融创、佳源国际、天誉置业、新力、龙光等多家官宣美元债违约房企，都被债权人提出“清盘呈请”。

　　如果清盘申请通过，法院会发出强制清盘令，颁令公司变卖资产，以偿还债务、分配剩余财产等。

　　现实没有想象容易。业内人士分析，上述清盘行为中，提出呈请多为个别的债权人，这些债权人持有金额占比极小，清盘须一定比例的债券持有人同意才可能实施。

　　且在过往案例中，法院对此类呈请的判定较为审慎，会考虑此举是否将损害其它债权人利益，以及该呈请是否会对行业产生不利影响等。

　　对于债权人来说，走诉讼道路，花费时间长且费钱，未来进入破产清算程序，清偿率可能更低。

　　也有成功的案例。比如前段时间，阳光城境外主体被香港高等法院颁布了清盘令，这是大型中资房企在香港首个清盘令。

　　去年，阳光城一笔美元债获大比例支持成功展期，但债权人东方金控是小部分的反对者之一。

　　从展期到清盘这期间内，阳光城并未对东方金控做出进一步表示，这就可能导致，债权人失去信心，清盘的意愿更强。

　　成功的另一个重要原因，或许还在于债权人的面子比较大，东方金控是东方证券的全资附属子公司，也是东方证券协调集团公司国际业务的平台。

　　但从多数情况来看，“清盘呈请”只是一种施压手段，目的便是叫醒装睡的房企们。

　　有房企给出了体面的答复，将尽最大可能与该债券持有人达成谅解，如果协商成功就可以驳回清盘呈请。

　　还有房企在尽力延期，融创将原本在11月16日的清盘聆讯时间延期到了2023年6月14日，这就意味着融创有了更多时间，准备境内债务重组工作。