迷雾散开，三大趋势告诉你未来五年该买什么房？

　　近期的楼市，从媒体到朋友圈，从新房到二手房，所有的消息都是一派欣欣向荣的景象。那么，市场真的回暖了吗？

　　2023年2月已经过了三周，就福建重点城市来说，福州五区新房成交量环比上涨27.5%，连续三周量价齐涨；厦门前三周新房共成交928套，与1月总成交量相比已经上涨了25%，福建新房市场整体呈上扬态势。

　　量在价先，成交量上涨，至少可以说明当前对市场接受的人越来越多，行动的人越来越多。当然，除新房成交量上涨外，全省的二手房成交量及价格也都有所抬升，乐呵找房周末两天便成交超100套！

　　截至目前，福州2月二手房成交均价23531元/㎡，环比上涨2.43%；厦门二手房成交均价53377元/㎡，环比上涨0.63%；泉州二手房成交均价14785元/㎡，环比上涨0.63%。

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　　可以说，市场确实在回暖，笼罩在楼市头上三年的迷雾终于散开，加上楼市的利好仍然在不断向外释放，就拿房贷利率来说，越来越多的城市开始进入“3时代”，3.8%的利率相比之前6%左右的利率，100万贷款省下的利息可是一大笔钱。当下确实是刚需、改善群体最好的入场时机，但依然还有很多人在纠结，到底该买什么样的房子呢？三大趋势告诉你该怎么选。

　　01

　　人口老龄化

　　众所周知，近些年来，我国的出生率是越来越低的。从统计局公布的数据来看，2021年，我国生育数据创下三个新低：出生人口1062万，创新中国成立以来新低；出生率7.52‰，创有记录以来最低水平；总和生育率只有1.15，是世界上生育率最低的国家之一。这就意味着人口在不断减少，而老龄化越来越严重。

　　房地产行业一直有一种说法：短期看政策、中期看土地、长期看人口，可以说人口的变化深刻地影响着房地产的市场变化，显而易见的是随着生育率的降低，老年人抚养比例上升，养老改善的住房需求将会攀升。同时，随着城市化水平的不断提高，人口在加速往大中城市聚集，以北京为例，即使北京的人口老龄化水平不低，但房价依然坚挺，这是因为有源源不断的年轻人到北京寻求发展，年轻人的蓬勃活力冲淡了城市人口老龄化的沉沉暮气。未来，大城市与小城市间的房价差距将会越来越大，甚至出现两极分化。

　　02

　　开发商加速优胜劣汰

　　经历了三年的市场动荡，尤其是过去的一年，百强甚至top房企接二连三陷入危机，令人大跌眼镜。暴雷的开发商们处境不容乐观，口碑也一落千丈，而真正留下来并在市场上仍有竞争力的开发商都是有足够实力的国企、央企以及稳健型房企。

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　　未来5年，开发商奉行的广拿地、高周转的套路肯定行不通了，开发商的负债率将会逐步降低，业务将回归建房主业，像足球、汽车等跨界现象将会减少，优胜劣汰会加剧，很多高负债的开发商都难逃收购、并购的命运。普通购房者们要擦亮双眼，把选择开发商放在首位。

　　同时，为降低负债率，开发商将更多地建造小而美的房子，在选择房子的时候，不要看到便宜的房子就去抢了，要更多的关注房子的价值，多在城市、地段、配套上下功夫。

　　03

　　住房金融属性消退

　　从本质上看，住房必然同时具有两种天然属性，一是作为耐用消费品的居住属性，二是作为金融投资品的投资属性，这两种属性一般同时并存且不可分割。但是，这两种属性存在一个主次关系。

　　在房价普遍上涨的时代，买房是为了赚钱，房子是一个投资产品。但当下，“房住不炒”是目前国家调控的基本原则，无论国家出台多少政策扶持房地产，都是为了让房地产稳定发展，房子的居住属性占据高地。

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　　综上所述，未来购房者将更愿意选择发展快速或者有潜力的大城市，选择央企或者国企的开发商，同时，改善性住房的需求将成为主流，90-140㎡的户型将更加走俏，主要原因有两点。

　　一是交易成本、持有成本相对较低。随着人口老龄化加重，养老改善需求增加已是不可避免的趋势，而契税是和房子面积相关的，通常90㎡以下为1%，90-140㎡为1.5%，140㎡以上为3%，所以在满足居住需求的前提下，购房者自然会选择税费更少的面积段。

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　　二是居住舒适度高，更易流通。面积太大的房子不仅购房成本更高，居住后的打理也比较麻烦，90-140㎡的房子在提供较好的居住舒适性的基础上，打理起来也更轻松。同时，在改善性需求加强的情况下，这类户型将会更加抢手，流通率也会更高。

　　在房地产行业稳定发展的基调下，未来不是所有的房子都会涨价，只有少数优质房产才会逆势上涨，选择未来市场主流的产品才能够提高风险抵御能力。

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