买新盘怕被坑？4大准买家必知重点 教你解读售楼说明书、平面图披露户型细节

一名地产代理4年前推销楼花时，向客户夸大楼底高度达3.5米，误导对方签订临时买卖合约，但楼底实际高度不足3米，最终判囚2个月，提醒地产代理应熟悉条例及向准买家提供正确资料。

买楼是人生大事，要避免被坑，准买家除可透过向地产代理了解单位信息外，其实销售监管局以及消费者委员会网页中亦列出多项购入楼花前的注意事宜，主要可归类四大要点，当中学会解读楼书更是重中之重。

要点一：新盘广告宣传均受规管

为了防止载有虚假或误导性资料，任何形式（印制或非印制）的新盘广告，均受一手销售条例规管。 楼盘广告制作华丽，故一手销售条例规定，如广告载有想像的图画、图像、绘图或素描等，必须同时载有声明，如「非按照比例绘画...」等字眼提醒买家所见不一定所得。

防范误导性资料

发展商通常会提供优惠吸引买家。 但优惠是否人人可享，还是有附带条件，一手销售条例订明必须阐述清楚。

每当有新盘开卖，地产代理行会自行制作宣传资料，提供楼花开则、价单，方便买家解读新盘。 但地产代理为求销售，有可能只集中优点。

因此条例规定，新盘发出任何广告前，必须取得发展商书面同意，并核实宣传品资料的准确性，广告亦须要列明是由卖方发布，还是在卖方同意下由另一人发布（例如地产代理行）。

下一次从地产代理手中接过新盘资料时，记得看看数据是否已获得发展商核实。 最准确的数据可从售楼说明书找到。

要点二：解读楼书好重要

为防被误导，参考售楼说明书（俗称楼书）是重中之中，一手销售条例规定，楼书只能够由发展商拟备，并须于开售前最少7天上载，在开售期间，发展商须最少每三个月更新楼书一次。 楼书内容是最准确亦是最繁复，一般市民可到一手住宅物业销售信息网下载相关楼盘之楼书，有海量实用信息，如室内外装修物料、公契摘要、关键日期等，非常值得仔细一看。

楼书除了有助于了解新盘周边发展及规划，更有助于拣选屋苑单位，其中可参考书内发展商拟备的楼面平面图，可从中看到各单位的呎吋，门、窗及结构墙位置。

楼底高度的计算方式

楼面平面图会显示单位层与层之间的高度距离，是该楼层石屎地台面与上一层石屎地台面之高度距离，包括楼板的厚度，所以并不等同单位的实际楼底高度。

黑厕、开放式厨房一图看清

准买家通常在意单位厨厕设计，透过平面图即可清洁了解，通常平面图中的窗一般以三条平行线标示，而结构墙一般以一条粗黑线标示，如洗手间的墙壁以粗黑线围封，即表示该洗手间没有窗户（俗称「黑厕」）。

平面图同时可显示单位是否有开放式厨房，这类厨房须配备消防装置和设备，每年必须由注册消防装置承办商检查最少一次，这会涉及额外开支，亦是准买家必须了解事项。

真实单位比想像中小？

楼面平面图显示的呎吋并未计及墙身批盪和装修物料的厚度，同时，楼面面积是由围封单位的围封墙外部开始量度，故围封墙的厚度、内部的间隔和柱亦会计算入住宅物业的楼面面积。 因此，在已落成单位现场所量度的尺寸，会与楼面平面图所述的呎吋略有不同，这是正常现象，但两者差别应该不大。 若要在收楼前购买或预订家具，便要留意这点。

另外，比较同一楼层单位时，准买家会留意垃圾房、电表房、空调机窗外机或管道位置，又或者升降机数目是否足够，明厕或黑厕等等，这些资料也可在平面图上看到。

除了「楼面平面图」，售楼说明书还载有各种图则及有用资料，供买家参考。 若买家购买的是未落成发展项目（俗称「楼花」），便要留意发展商在认为有需要时可改动建筑图则，因此买家应留意发展商提供的最新版本售楼说明书，以了解有关未落成发展项目的最新资料。

同时，《一手住宅物业销售条例》亦规定买卖合约须载有强制性条文，列明如有关的建筑图则改动在任何方面对物业造成影响，发展商须在改动获批准后的14日内，将该项改动以书面通知买家。

要点三：示范单位

参考完楼书，再到示范单位看一次实物就会更了解单位具体间隔，示范单位主要分为两类分别是无改动示范单位即是交楼标准及经改动示范单位。 一手销售条例规定发展商如有示范单位，必须先设置无改动示范单位。

至于示范单位楼底高度，不得超出售楼说明书所述的高度，而面积、装修物料和设备亦要与楼书一致。

值得留意的是，楼书内的平面图无法反映单位内横梁状况，因此建议准买家亲自参观了解;另外，发展商为现楼项目设置的示范单位，不受一手销售条例规管。

要点四：价单

发展商一般会提供多种付款方法，所以必须细阅价单，特别是选用发展商一按，如经由财务公司借出按揭，是不受金管局限制的，更加要看清楚对借款人的最低收入要求、可获按揭贷款金额上限、最长还款年期、期内按揭利率变化等。

以往低息环境兼楼市处于上升周期，透过「呼吸Plan」入市的买家，转会未必面对太大阻力，但随着现时楼市及利息环境逆转，业主转会有机会面对估价下跌而需要补差价情况，形成有转会风险，所以准买家如果采用相关付款方法，必须留意按揭利率变化。

另外，价单上亦已清楚列出购买指定单位可得的折扣优惠、获得折扣的基础、连带获得的任何赠品、财务优惠或利益，同时列出由谁来支付律师费及文件费用等等。