上半年深圳优质商业整体空置率录得9% 市场总存量641.9万方

　　楼市近期频迎重磅利好。在商业地产和租赁市场，随着消费需求及假日经济的周期性集中消费逐渐释放，叠加宏观因素综合影响，二季度深圳零售地产租赁进入常态化复苏阶段。与此同时，尽管商场人气恢复显著，但多集中于餐饮等接触性消费及生活必需品在内的基础性消费，整体消费情绪仍趋保守。

　　仲量联行

　　零售地产空置率3.4% 四大一线城市中深圳最低

　　根据仲量联行数据及分析，2023年上半年全市共3个优质零售项目入市，新增供应近19万平方米。其中优质存量项目空置率较去年年末有所下降，但入市时间较短的项目去化速度不算理想，轻微抬高全市空置水平。

　　截至二季度末，深圳零售地产市场整体空置率约为3.4%，较2022年末上浮0.2个百分点，但仍是四个一线城市中空置率最低的。

　　租赁成交分化 餐饮租赁旺盛占四成

　　仲量联行监测的全市优质购物中心数据显示，2023年上半年深圳零售市场租赁成交数量与2022年同期相仿，但成交面积同比下降逾三成。下降的原因在于，面对经营业绩的不确定性，大部分零售商延续单店租售比管控策略，持续在业务扩张投资中加强风险管理。

　　零售商风险承受能力普遍降低导致项目租赁情况分化愈加明显。由于大部分服饰及配饰零售商仍在消化疫情对经营的负面影响，2023年上半年该业态录得租赁成交数量同比仍持负增长趋势。

　　虽然连锁服饰行业复苏仍面临短期困难，但在积极建设国际消费城市的努力下，上半年深圳高端消费品牌资源汇聚卓有成效。部分成人奢侈服饰品牌进入更多零售项目，部分奢侈童装品牌亦于高端商场拓展门店；利用租金低位，部分本地服装制造企业也乘势进入优质购物中心，加大品牌形象提升力度，拓展线下销售渠道以谋求与消费者建立更紧密的联系。

　　但另一方面，随餐饮消费需求的大幅释放，推动上半年餐饮业态占录得租赁成交数量的近四成。受益于家庭聚餐、商务宴请等活动的有序恢复，地方菜系类餐饮的租赁成交数量与去年同期相比上涨超50%。

　　市场租金止跌 下半年有望持续上行

　　租金方面，随着线下消费场景逐渐修复，餐饮业态租赁率先回暖，市场租金得以止跌。但受制于租赁需求恢复不充分的影响，除地理位置优越且客流稳定的成熟项目受到追捧，部分业主开始收回延长免租期等优惠性租赁条件，其余商场招租进程依旧较为缓慢，需采取灵活的定价策略以去化空置。

　　展望2023年下半年，从消费复苏层面来看，深圳仍将持续多渠道发放消费券及补贴，激发线上线下消费市场潜力。提振新能源汽车产业的高质量发展将会继续作为助力消费升级与扩大国内需求的发力点。仲量联行预计年内深圳消费复苏的节奏、形态、力度的持续性以及就业和消费的正向反馈还将经受考验。

　　戴德梁行

　　商场人气恢复显著 核心位置商铺租金坚挺

　　日前，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布了2023年上半年深圳房地产市场数据与报告。统计数据显示，2023年前4月市域级、区域级购物中心日均客流较去年同期分别大幅增长68.0%、46.8%，深圳商业市场客流逐渐恢复。

　　根据戴德梁行数据及分析，今年前四个月，北上广深四大一线城市的市域级和区域级购物中心日均客流量同比均出现较大增幅，而社区级的购物中心的日均客流量基本持平。今年上半年，深圳万象城三期及深圳湾睿印开业，推升深圳优质商业市场存量至641.9万平方米，商家对于物业市场的租赁需求仍处于企稳修复阶段。

　　优质商业空置率 福田区降幅最大

　　戴德梁行数据显示，今年上半年，深圳全市优质商业的整体空置率在年中录得9.0%，半年下降1.4个百分点。从区域分布来看，福田区优质商业的空置率半年下滑4.6个百分点，并成为空置率降幅最大的行政区。

　　戴德梁行报告分析认为，福田中心区人流改善最为明显——自年初深港两地全面恢复通关后，香港游客来深旅游、消费络绎不绝，交通便捷的地铁口优质商业项目尤受欢迎，进一步驱动入驻率提升。

　　此外，由于标杆项目较为稳健的表现，宝安区优质购物中心的平均空置率维持在3.7%，在全市各区中处于最低水平。与此同时，作为深圳目前优质商业存量占比最大的区域，南山区近年持续的高供应增加了市场去化压力，部分设施维护及运营管理欠佳的项目空置率有所上升。

　　零售业态新开店 餐饮占比近五成

　　公开数据显示，今年前5个月，深圳全市社会消费品零售总额为4077.7亿元，同比增长13.2%。从业态来看，餐饮消费以20.1%的增速领先，新增的餐饮类门店占优质商业项目新开店数量的比重高达48.0%，且以外地来深扩张品牌为主。

　　从具体案例来看，地方特色餐馆如羲和京致入驻罗湖万象城、芸山季在各区开出多家门店。与此同时，有单店规模较小的茶饮系列的扩张，较为积极的有Blueglass Yogurt、霸王茶姬、茉酸奶等品牌。

　　除了餐饮门店表现进取之外，零售业态新开店的数量占比也表现较好。根据戴德梁行数据，同期内，零售业态新开店数量占比38.1%，如运动品牌lululemon扩张至布吉万象汇及深业上城，始祖鸟则焕新品牌形象，此外也不乏小众设计师品牌拓店。

　　观察

　　摆脱波动区间还需更多积极因素积累

　　下半年，深圳零售地产市场预计将有3个新项目入市，共计新增供应超28万平方米。“全市整体空置率仍将面临上行压力，年末空置率或将攀升至4%以上。”仲量联行华南区研究部总监曾丽指出，这“由于市场主体和微观个体在预期和信心方面还存在进一步增强发挥政策效力和激发经营主体活力的空间，预计深圳零售地产租赁市场摆脱波动区间还需等待更多积极经济因素的积累。核心物业业主信心的进一步回升有望带动优质零售购物中心整体租金持续上行，但项目层面租金表现分化仍将持续。”

　　品牌向新业态延伸步伐谨慎

　　尽管商场人气恢复显著，但多集中于餐饮等接触性消费及生活必需品在内的基础性消费，整体消费情绪仍趋保守。与此同时，过去数年购物习惯的变化也令线下门店面临经营挑战。而另一方面，年初业主对消费恢复预期乐观，核心位置的商铺租金仍较坚挺，令全市优质商业最优层平均租金以每月每平方米809.4元持稳。

　　根据戴德梁行跟踪数据研判，今年下半年，预计深圳将有约55.4万平方米的优质商业项目入市。对于后市走势，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析认为，考虑到新能源汽车在前一阶段大幅扩张后租赁需求放缓，此前融资风口上的集合类美妆、国潮点心等品类扩张乏力，加上健身中心接连爆雷亦令社会各方更加谨慎，都将增加预租赁项目的招商难度。

　　她指出，值得关注的是，部分在传统商圈稳定运营的餐饮品牌逐渐向外围新兴区域扩张，但步伐仍显谨慎，新兴区域内人流密集的标杆项目成为首要选择。