“新五条”政策出台帮助化解房地产市场低迷下行风险

　　中国证券监督管理委员会日前决定，针对股权融资方面进行优化5项措施，简称“新五条”，以促进我国房地产市场的平稳、健康、可持续发展。业界专业人士表示，政府通过放松融资渠道，帮助优质地产公司修补资产负债表，保证购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面的资金充足，从而进一步缓解目前企业的资金压力，并对“保交楼”的实施起到积极的作用。

　　中金公司研究部不动产与空间服务行业首席分析师张宇指出，此次调控是为了充分发挥资本市场的作用，改善优质地产公司的资产负债表，盘活存量住宅、商业、基础设施等资产，从而有效地降低房地产企业的杠杆率。短期看，“新五条”有助于扭转房地产市场下行风险，并稳定地产行业对宏观经济大盘的支撑；中长期看，有利于构建多层次的房地产融资体系，促进房地产行业与企业新发展模式的形成，与房地产市场平稳健康发展。

　　中信证券首席经济学家明明表示，“新五条”的核心是，在控制新增债务的前提下，改善房企流动性问题，以市场化方式逐步化解房地产市场风险，既要“防风险”，也要“稳增长”。“新五条”以“保交楼、保民生”、盘活存量资产和提振市场信心为主，为出险房企、上市房企、非上市房企等优质企业放开了融资渠道，助力其化解存量债务。

　　他认为，“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”主要是为了化解存量债务风险；“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”主要是为上市房企带来增量资金，非公开再融资的放开拓宽了房企的融资渠道，有利于房企寻找更高风险偏好和更长期的资金来源；“积极发挥私募股权投资基金作用”则拓宽了股权方面的融资渠道。

　　一位资深人士表示，“新五条”的出台，并不意味着再走房地产无序扩张的“老路”，其核心是支持修复优质房企资产负债表，化解存量风险。“新五条”对募集资金也有更严格的监管，比如明确提到“不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”。

　　业内专家普遍认为，经营稳健、负债指标良好但流动性相对紧缺的优质房企，将率先受益于“新五条”。同时，房地产行业有望呈复苏态势，在政策加持下出现销售回暖。

　　明明表示，本次政策主要针对经营稳健，但因行业景气度下行等客观因素而受困的房企，优质的国企和民营房企更容易通过股权市场募集到资金。

　　他认为，关于上市房企的并购重组及配套融资，鉴于年初市场已有并购贷、并购债等经验，预计年内或将有项目落地；关于上市房企非公开再融资和调整境外上市政策，考虑到再融资项目周期较长，寻找定向投资人耗时较久，相关项目预计将于2023年期间逐步落地。

　　张宇称，楼市将会延续“政策落地、信用恢复、预期逆转、销售回暖”的复苏趋势，2023年基本面指标很可能会呈现出稳定的走势。目前，行业的供需两端政策已经全面转向了支持和保护，供给方面，给出了“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券金融支持、“第三支箭”股权融资放松等多方面政策，金融工具全面、力度积极，有利于行业信用端难题得到缓解、流动性得到整体优化，这既有利于短期内提升市场的整体信心，中长期来看，也有利于房地产市场基本面的逐渐稳定。