两极分化加剧！部分楼盘半年仅售出几套房源，去化率仅10%

　　降低利率、降低首付比例、解除限购、解除限售......

　　一轮、二轮、三轮……轮轮重磅、次次暴击，所有城市、所有人都期待着，利好政策加持下，楼市能够迎来破局。

　　从今年3月开始，南京楼市利好政策不断，那么在此背景下，市场反应又是如何？

　　一言蔽之，卖的好的依旧好，卖的不好的更加寸步难行，两极分化正在逐步加剧。

　　那么市场表现好的楼盘又有哪些特性，难上加难的楼盘又是何种原因所致，下面就给大家来盘点一下。

　　多个楼盘去化艰难，半年仅卖出数套房源，惨不忍睹

　　从此前365淘房所统计的各个板块的宏观数据来看，大部分区域新房去化率在50%左右，甚至有不少楼盘去化率达到80%之多，相较于全国的来看，南京的新房市场表现还是说的过去的。

　　但是，这一串串数字背后是不断扩大的两级分化，部分去化艰难的楼盘，开盘数月甚至半年，仅售出几套房源，亦或是去化率仅10%，举步维艰。

　　1、江北某盘，开盘半年仅卖出6套

　　位于江北某楼盘，根据网上房地产数据显示，从今年5月首开至今，已长达半年之久，其累计推出172套房源，截止至11月20日，尚有166套房源未售。

　　开盘半年仅卖出去了6套房，去化率仅有3.4%，而且其中成交仅仅有2套，可以说是惨不忍睹。

　　从销售公示可以发现，项目推出的6栋楼是小区的所以住宅房源，其中有3栋楼一套房源没有售出，卖的最好的是6号楼，卖出了3套房源，其次就是3号楼卖出了2套房源。

　　这其中一个重要原因就是这两栋楼皆是首开楼栋。

　　值得注意的是，与该项目仅一路之隔的某盘，同样的板块区域，同样的低密多层住宅的产品属性，项目共计推出258套房源，从去年11月首开至今，仅剩下2套房源未售，可以说是基本离场。

　　基本售罄的项目有4栋楼是在今年3月推出来的，在时间上两个项目有一定的销售重合期。

　　总体来看，半年只卖出6套房的某项目，可以说是，天时地利人和一项不占。

　　宏观上，该项目上市时间节点正处于江北楼市全面转凉的周期，本身大环境就非常堪忧，而且板块发声较少，市场认可度一般，且区域改善需求尚不旺盛。

　　在产品上，中规中矩，但是与一路之隔的竞品相比，稍处下风。

　　而在品牌方面，与一路之隔的竞品更是被全面吊打，一个是国资背景的大型头部房企，一个是来自苏北的小民企开发商，而且还是首入南京市场。

　　这在十分看重品牌影响力的的南京新房市场是十分致命的，要么凭借产品力一炮打响，要么彻底沉沦在市场之内。

　　2、江北某盘，开盘半年仅卖出2套

　　相较于主城，远郊板块的去化更加艰难。

　　根据网上房地产数据显示，位于江北的某项目在2022年4月首开，164套房源，至今仅售出2套，去化率仅有1.2%，可以说不忍直视。

　　该项目去化艰难的最主要原因就是远，区域购买力有限。

　　该项目位于江北远郊区域，本身区域自住的购房需求本身就十分有限，并且在该项目上市之前，该区域已经有4个住宅项目售卖多年，早已把区域有限的购买力给吸附的差不多。

　　而且该项目并非品牌房企开发，产品品质中规中矩，并不出彩。

　　其实这种情况普遍出现在远郊板块的项目，有限的市场需求下，却塞满了源源不断的新房供应量，供需天平失衡，致使区域新房市场去化十分艰难。

　　3、江宁某盘，开盘2年售出0套房源

　　位于江宁某盘，首开到现在一套都未售出。

　　根据网上房地产显示，位于江宁的某盘，于2020年9月首开，累计推出498套房源，至今已有两年，一套都没有售出，去化率为0%，令人唏嘘。

　　不过此前该项目有过两套认购数据，不过从目前的数据来看，这两套认购数据也不复存在。

　　这其中主要有两个原因，其一就是项目所在的区域，新房市场存量非常之大，区域聚集了多个知名房企的多个项目，供给量相当大。而区域市场需求却远没有那么高，所以导致项目去化十分艰难。

　　第二个原因便是，区域内新房市场疯狂降价，打“骨折”现象屡见不鲜，该项目相较于其他竞品既无价格优势也无产品力优势，且该项目开发商并非是传统的房企，品牌力远不及其他项目，对于购房者来说是非常陌生的。

　　两级分化进一步加剧，核心区域的高品质住宅更值得信赖

　　其实，相较于以上部分楼盘的去化艰难，南京主城之内大部分楼盘的去化都中规中矩。

　　更加值得关注的是，近期开盘的多个项目，当天基本卖完，也是今年以来少有的高热度，可以说是令人振奋。

　　位于江宁九龙湖板块的颐和南园·悦庐开盘34分钟全部卖光，成为南京少有的日光盘，168-191平大户型热销，也足以可见江宁区域改善的能量！

　　位于河西南的金基中北朗樾府在11月16日第二次开盘，当天基本售罄。要知道项目从首开到收官不到20天，项目仅有195㎡一个主力户型，套均价在千万左右，开盘现场豪车遍地。

　　位于城南的万科朗拾，同样是首开不久后就加推，即使如此，在16日的加推中同样大卖9成，基本售罄。

　　除此之外，还有位于江宁百家湖的百家臻园，位于城东的金基璟樾府在首开当天也同样基本售罄，轰动南京楼市。

　　细究以上的热销盘，你会发现，这些楼盘都有一个共同属性，那就是区域市场上的高品质改善住宅。

　　而上文中去化艰难的楼盘也同样有一定的共通性：

　　1、首先是宏观大环境遇冷，致使本就抗风性能力差的板块更加艰难。而且区域新房市场存量较多，市场供需严重失衡，供给远大于需求，所以导致了区域楼盘去化相对艰难。

　　2、微观层面，单一项目于区域市场内竞争力较弱，产品力不足，亦或是存在一定的缺陷。致使，在本就有限的市场需求之下，买房人会将目光转向有一点产品优势，亦或是有一定价格优势的楼盘，既无产品优势又无价格优势的项目只能无奈滞销。

　　总的来说，在房地产逻辑大变，住宅投资属性被逐渐剥离，回归居住属性之后，产品力将会成为同周期内房子，在新房以及二手房市场拉开差距的核心要素。

　　所以，对于购房者来说，在同一板块，相同配套之下，最好去选择高品质住宅。这一点适用于任何一个区域。

　　写在最后：

　　相较于此前市场火热的状态，当下楼市逐渐进入全新的遇冷阶段，而且两极分化进一步加剧，改善性品质住宅逐渐受到市场青睐，而品质欠佳、投资属性重的楼盘去化艰难。

　　毫无疑问，房地产的黄金时代已成过去式，依靠房价上涨从而实现财富快速增值可以说是痴人说梦。

　　对于房企，对于个人来说，都应该重新审视当下的楼市状态，相较于此前的狂热，也许当下才是回归正轨。