江苏天鑫置业破产强清拍卖多套酒店式公寓 起拍价最低5折

　　原标题：南京昔日天价豪宅，5折甩卖

　　近日，阿里资产司法拍卖网上的批量拍卖公告，吸引了锐评君的注意：

　　因开发商江苏天鑫置业有限公司破产强清，后天起，其位于秦淮区龙蟠中路313号的多套酒店式公寓将拿出来拍卖。

　　最低5折的起拍价驱使锐评君点开页面详情，啧啧，这不是南京的“网红公寓”金陵凤栖园嘛？

　　占位南京寸土寸金的城中地段，金陵凤栖园的开发年限长达20多年，期间历经了规划变更、改名重售、合作方对簿公堂、开发商破产等曲折，令人扼腕。

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　　金陵凤栖园的位置，不少南京人并不陌生。扼守通济门隧道，紧邻金润发、第六空间、中航科技城等。

　　阿里资产司法拍卖网显示，12月剩余的20多天里，金陵凤栖园将有11处标的物将拍卖（含车位、储藏室）。其中，酒店式公寓均为65年产权，面积131-317㎡不等，优惠力度惊人。

　　以几套317㎡大户型举例，市场评估价在1300万至1390万（以网上房地产备案价为参考）不等，直接打5折，以653万至695万起拍。这是什么概念？同小区在售的184㎡房源，挂牌价也得650万往上了。

　　再具体到后天拍卖的2504室，两个月以来这套房被摆上货架3次，起拍价从914万降至784万，而后降为653万。单从价格来看，确实诱人。

　　不过要注意了，由于涉及到开发商破产强清，竞买这批房源需全款支付。除了税费外，还需承担累计1.3%的综合服务费、软件服务费。

　　实际上，破产拍卖，对金陵凤栖园来讲已经不是第一次了。

　　2020年6月，随着金陵凤栖园的2套公寓出现在司法拍卖网上，天鑫置业的魔幻过往，渐渐浮现在大众面前。

　　高峰时，法院一下子查封了金陵凤栖园24套公寓用以强制拍卖执行。

　　公开文件中，还透露过因天鑫置业欠缴土地出让金，金陵凤栖园被拍卖房源无法办理相关登记手续的问题。

　　这几年来，金陵凤栖园的被拍卖房源从一开始的不打折，到打8折、7折、5折……但大部分房源因无人竟买而流拍。只有少量131㎡户型，以比市场价便宜140万左右的优势底价成交。

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　　金陵凤栖园的“起点”，要追溯到20多年前。

　　那时候，金陵凤栖园还不叫金陵凤栖园，也和江苏天鑫置业“八竿子打不到一块去”。项目所在地块，归彼时还叫南京市汽车运输总公司的南京交运集团所有。

　　1999年底，南京交运集团和南京达美房地产开发有限公司签订合作开发协议，约定好前者出地、后者出钱用于项目开发建设。

　　但由于种种原因，项目开发并没有推进下去。2006年，达美与天鑫置业签订一纸转让协议，当时天鑫置业支付了转让费和全额土地出让金。

　　两年后，地块性质变更，由商业用住宅变更为酒店式公寓，容积率也从3.97增加至6.4。

　　2009年底，天鑫置业取得项目建设工程规划许可证，菲呢克斯国际公寓“腾空出世”，开发商扬言要打造成南京NO.1天价豪宅。

　　一个伏笔：由于地块性质变更，项目总建筑面积增加约1万方，当时国土部门经过核算，天鑫置业需补缴约9299万的土地出让金，但这笔钱一直没有补缴到位。

　　2011年底，菲呢克斯国际公寓拿到222套房源销许，部分毛坯、部分精装，销售均价达3.55万/㎡。其中精装交付的房源装修标准高达8360元/㎡，车位竟然要80万一个，令富豪们咂舌。

　　要知道，2012年精装的河西豪宅仁恒江湾城，均价不过才2.25万/㎡！

　　现实往往是骨感的。在当时，比住宅还要贵的菲呢克斯国际公寓遭遇了销售滑铁卢，不得不推出特价房、精装改毛坯、买房送奔驰等花样百出的促销活动。

　　有一说一，十多年前南京能有超300㎡的酒店式公寓，不可谓不大胆。从开发商上传到南京网上房地产上的户型图来看，主卧套间、视听室、保姆房等设计很前卫（但还是忍不住吐槽下从玄关到视听室、卧室的大量被浪费的面积）。

　　再后来的事情，大家都知道了。2017年底，菲呢克斯国际公寓“换了马甲”，以金陵凤栖园的新案名重出江湖。截至目前，项目222套房还有64套尚未出售。

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　　接下来再捋一捋金陵凤栖园房屋被拍卖的背后原因。

　　达美退出后，交运集团和天鑫置业就收益分成的问题进行了多次调整。最后一次达成的分配方案中，金陵凤栖园建筑面积约3792.81㎡的房屋归交运集团所有，即24套房屋以及12个停车位。

　　而后，交运集团借给天鑫置业3414万元用以为交运集团24套房产办理在建工程抵押解押用。但后来仅14套房成功办理相关手续，仍然有10套房为抵押查封状态。

　　2017年，双方因利益分配问题对簿公堂，天鑫置业败诉。

　　两年后，融泓嘉毅（天津）股权投资基金合伙企业因金融借款合同纠纷将天鑫置业告上法院，这笔本息约2.1亿的高额债务，成了压垮天鑫置业的最后一根稻草。法院依法对天鑫置业进行了房产查封、限制高消费等强制措施。

　　天眼查上可以看到，去年7月，天鑫置业已被南京市市场监督管理局列入经营异常企业名单，累计欠税金额超8264万。

　　至此，南京第一天价豪宅昔日的豪言壮语在多轮强制拍卖中堙灭。

　　现实情况是，“天鑫置业”们还有很多。

　　人民法院公告网的数据显示：截至今天，2022年已有330家房地产开发企业宣布破产，平均每天就会有1家开发商倒下。

　　开发商倒下的背后，带给买房人烂尾、查封等无边无尽的麻烦。不信？还是金陵凤栖园，有买房人2018年购房之后发现，自己买的房早在2016年就被查封了，2019年再次被轮候查封，只能通过法律手段维护自身权益。

　　所以，在楼市抄底机遇丰富的当下，买房人一定要擦亮眼，避开不知名房企、暴雷房企，优选央企和国企开发的优质产品。面对合作开发项目，同样要多留个心眼。此外，二手房市场里，也可以多淘淘高性价比学区房、品质出众的次新房。