房地产企业以保函置换预售监管资金，门槛比想象中高得多！

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　　在旭辉“蹲下去”之前，董事局主席林中曾写过一封《致旭辉全体干部的一封信》。

　　在信里，他提到：近期各地进一步收紧监管资金的提取，导致房企流动性进一步承压，这客观上造成旭辉账面虽然有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

　　更早之前，世茂总裁许世坛也说过类似的话：“金融机构和政策加大了监管，有些明明压1亿元可以交楼，但是非要压3亿元。”

　　在他说话的节点时（去年11月末），世茂集团690亿元的账面资金余额中，受监管的预售资金达529亿元。

　　开发商苦过度预售资金监管久已。

　　监管层，当然也知道。

　　在2022年上半年的各地方的预售资金监管政策放松中，已经有南京、长沙、海口、长春、烟台等多个城市，都出现了【允许企业使用商业保函替换不同程度监管额度】的规定。

　　不过，按全国一共293个地级市来计算，这一比例其实很小。头大的开发商，还是多数。

　　直至上周，央行、银保监会、住建部，三部门联合发文，明确规定：【支持优质房企向商业银行申请出具保函，以置换监管额度内资金。】

　　所谓“预售资金监管保函”，就是开发商向银行申请的【承诺在开发商无法支付资金情况下，由银行代为支付的担保函。】

　　开发商把这份保函，交给监管部门，用于兑换出对应的预售监管资金。

　　很多看客兴奋了，毕竟这可是一大笔钱，流动性有救了。

　　但细细来看，每一条细则都先自带一个枷锁。

　　保函的门槛，比你想象中高得多

　　新政虽然出发点友好，但里面的条例严谨，令保函的开具并不容易。

　　1、《通知》中明确提到：【保函额度将全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度】，【商业银行还要通过保证金、反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险】。

　　这就要求，房企要么有授信额度，要么有抵押担保，要么在银行有现金存款作为保证金——在保函存续期间，保证金也会处于冻结状态，而这些条件很多出险房企都不具备。

　　2、银行开具保函还要【参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等。

　　且对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。】

　　这一点，也直接就把现阶段绝大部分民营房企的路堵死了。

　　3、新规对保函置换资金的投向有规定，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

　　重点是这句：不得偿还股东借款。

　　有企业人士和地产壹线透露：大部分城市的预售资金，都不是政府监管，而是由银行、金融机构监管。想置换，需要取得金融机构同意。

　　而作为债权方的机构，为了保证自己在这个项目的利益，并不会轻易让开发商提出里面的钱。

　　4、开具保函，还需要支付保函手续费。

　　据银行人士介绍，不同银行标准不同，但一般操作是按季度向企业征收，担保金额3‰-5‰手续费。

　　此外，以现在的形势，银行开具保函的风险也很大。

　　一方面是当前政策尚未规定，保函置换的相关金额，是否该计入银行的涉房口径，银行整体带入仍偏向谨慎。

　　另一方面是：“银行在见索即付以后，还要向开发商追索强制执行责任，操作很麻烦”。

　　眼下新政发布已经一周，但上述银行人士所在支行的受理数是0，“只有询问的，没有申请的”。

　　原先放松的大部分反而变紧了

　　开不出的早已不急，能开出的反而更急。

　　新规规定：【保函置换金额，不得超过监管额度的30%。】

　　对于实行全额监管，甚至多倍数监管的城市来说——譬如福州原本规定：对新房预售资金监管额度不少于项目工程总造价的1.2倍，稳健的开发商确实可以支取比例之外的资金，去做项目的其他运营了。

　　但对于此前已经出台这一规定的大部分城市来说，新规其实是从紧的。

　　在南京，保函原本最多能支取60%的预售资金监管额度；济南置换比例为65%；武汉最高可置换95%。

　　北京此前甚至是可以掏空预售监管账户的——北京住建委此前的规定是：【如现金保函额度和有效期可覆盖房地产开发项目的重点监管额度和建设周期，项目可不进行预售资金监管。】

　　现实里，就有中交地产操盘的朝阳区某保障房项目，在竣工备案前，住宅部分监管账户余额只有185.76万元，而现金保函调走了1.42亿元。

　　对于被从严监管的开发商来说，这份新政，可并不是人见人爱。