全国楼市急剧分化，后疫情时代买房的思路调整

　　2022年是一个很特殊的年份，广州面临着三年以来最严重的疫情，南房叔每天都守着发布会等解封。上周国家发布了优化疫情防控二十条和金融16条，感觉春天要来了，不少粉丝都心思活络起来，跟南房叔聊起了他们的买房大计。

　　忆往昔峥嵘岁月稠，在房价普涨的年代，买房的信仰是“买房无技巧，全靠买得早”。

　　2020年疫情缓和之后全国楼市开始急剧地分化，一线城市市中心的房价一骑绝尘，其余大部分地区原地踏步甚至跌跌不休。不少人又鼓吹“地段地段还是地段”，导致很多人一窝蜂地卖掉郊区换回市区，卖掉二三四五六线买一线，有些地方的房价已经进入死亡螺旋，没人买就降价，越降价越没人买。

　　然而随着楼市进一步分化，买房只看地段已经远远不够了。在疫情时代，更好的居住品质成为大部分人选房首先要考虑的因素。今天南房叔就来聊聊后疫情时代买房的思路应该怎么调整。

　　一是周围环境不能太杂乱。城中村，老破小虽然生活方便，房价低廉，但管理比较混乱，这次疫情的风口浪尖就是人口密集污水横流暗无天日的鹭江村康乐村，不仅村里乌烟瘴气，连旁边的封闭小区也不能独善其身。

（图源自网络）

　　二是首选居家氛围好、密度低、公共空间大的小区。市中心有些小区虽然房本上写的性质是住宅，但是一层十几户，小户型居多，这种房子业主很多都拿来出租，一栋楼里业态丰富有美甲的按摩的做外卖的开皮包公司的，虽然房价比旁边的花园小区低一大截，租售比高一些，看似性价比很高，但人员混杂不好管理，居住体验不佳，在市场上也逐步被淘汰。

　　另外小区要有足够的活动空间，即使不能出小区，好歹有地方透透气，小朋友能跟同伴们一起放放电，不至于在家里憋出病来。

　　三就是小区的物业管理水平非常重要，去年四五月份荔湾疫情的中心鹤园小区封控后叫天不应叫地不灵，跟一路之隔广钢的中海保利物业花式宠业主，真是没有对比就没有伤害。

　　另外市区带封闭花园小区非常稀缺，而且很多都十几二十年楼龄了，物业保养得好不好就成为了房价的分水岭。

　　四是房子要够住。能一步到位买珠江新城的大平层当然最好，不过对绝大部分人来说都是遥不可及的奢望。如果你打算不婚不育保平安的话，市中心优质小区小户型可能更适合，但如果准备或者已经成家立业的打工人，总要在通勤时间和居住面积做个取舍，我建议是先保证居住面积。同样的预算，能买四房就不买三房，能买三房两卫就不买三房一卫（卫生间虽然只占三四平米，但以前的户型多一个卫生间通常建筑面积会多二十几平，总价差上百万）。现在居家办公的时间多了，就觉得有个书房实在太必要了，老人来帮忙带小孩，孩子大了一人一个房间也是刚需。而且随着楼市分化越来越严重，以后往上置换的成本越来越大。现在天河有些优质楼盘两房和三房的单价可以差20%，而且两房还更难卖。所以一步到位买大点，然后安心持有不折腾，可能是大部分人最好的选择。

　　五是不要追逐概念。近几年一些房产自媒体狂吹东进南拓，东部南部一些网红盘的房价已经高到烫手，正所谓德不配位，必有灾殃，现在不少房源价格相比高峰期大幅回落，去年高位套牢的业主苦不堪言。广州西部可能产业规划确实不如天河黄埔强势，但论衣食住行，医疗教育，那是相当的方便。“房住不炒”依然房地产调控的高压线，幻想跟以前那样一夜暴富已经不现实。现在买房首先考虑居住属性，不管东西南北，住得舒服，配套完善，交通方便的房子，大家都喜欢，以后置换也更加容易。