针对年轻码农！【建发·文源府】57平米普宅首付130万，非普宅首付40%

2022-11-26 11:58 来源：真实买房计划

　　珺和府开盘三个月清盘的故事，在今年昌平的区域红海里可以算得上一个相当成功的样本。虽然国企建发一直走的是高周转的路子，但这么快的周转速度，还是说明企业在精准获客和成交率上都下了不小的功夫，在当时也引发了一些争议。当时36氪猜测，他们可能是在规避三批次将出让地块所带来的不确定性：早点卖完，免得同一块规划里还要打架。但事实证明，建发在下更大的一盘棋。

　　三批次，建发直接拿下了珺和府北侧的地块，取名【建发·文源府】，继续布局昌平板块。也因为两个项目时间跨度很小，【文源府】实际上并未在珺和府的基础上做配置的升级，只是户型上规划了更多小户型，尝试补足珺和府小户型较少的遗憾。也正因总价比珺和府略低，【文源府】也可以看作针对年轻码农的下沉。

　　楼盘情况

　　【文源府】楼栋效果图

　　售楼处就在珺和府的售楼处，11月的第二个周末已经开放了。预计11月底可以开放样板间，同时更新沙盘和品牌墙等等。

　　【文源府】的销售指导价跟珺和府一样，但总价是刚需入门级别。对于之前想买珺和府但没有那么高预算的人来说，【文源府】是个好选择。【文源府】总价段在350万到830万之间，57平米是普宅，首付在130万左右，其他是非普宅，需要缴纳40%的首付。

　　在北京各个环线普通住宅的定义不同，五环里不超过468万是普宅；五环到六环之间不超过374万、六环外不超过280万是普宅，普通住宅首套房可以贷款65%，首付35%即可，非普通住宅首套则只能贷款60%。

　　【文源府】能这么快推向市场，因为无论营销还是销售团队，用的都是珺和府的原班人马。而户型排布等等的方案早在拿地之前，就已经给到企业方去做一轮测算，拿地后进展自然很快。不过入市虽然快，但要想看到【文源府】像珺和府一样三个月清盘还是有点难。

　　【文源府】地块体量更大，而且昌平的市场环境本身就是红海：小“神盘”北清橡树湾、低总价的宸悦国际，还有和文源府同样在三批次拿地，目前同样颇有进展的中海富华里，也有一部分总价较低的户型，这些项目都可能成为文源府的潜在竞争对手。36氪此前获悉，本来年底将挂地的五批次两地块，都将集中在朱辛庄附近，这无疑也为昌平市场带来了更大的挑战。目前朱辛庄供地情况未知，一个值得参考的信息是，回龙观信息园地块在文源府东北方向，驾车距离5公里左右。

　　片区综规

　　【文源府】（6004、6005地块）是这个小综规里最后出让的两块地。同样是主打在建中的新龙泽地铁站，只是珺和府在南侧，离新龙泽地铁站更近。目前地图上显示项目到新龙泽地铁站的步行和骑行距离都在2公里以上，这也意味着【文源府】只会比2公里更远。

　　而今年年底将挂地的5批次回龙观信息园宅地，距离朱辛庄地铁站距离不超过一公里，从容积率来看也是偏刚需的户型，容积率约在2.5左右。珺和府的容积率是2.8，文源府南北地块的容积率分别是2.7和2.8，不太着急买房的朋友可以再观望看看。

　　不过，这个地块12月挂地出预售指导价格，等到房企拿地，再出总价区间，即便是快周转大概也要等明年三四月份，到时候文源府的小户型大概率早已经售罄了。从企业的角度看，这当然是好事。不过对于购房者来说，买房真的是一场果决的战役。

　　根据楼盘销售给到的信息，6004和6005地块东侧分别规划了一个36班的小学和一个18版的幼儿园，同个板块内北清云际北区北侧则规划了30班的中学。其他有关这个板块的区位和交通条件可以参考楼市小报003期回龙观篇，在此不再赘述。

　　配建&户型

　　珺和府的地块更方正，就地块来讲南向的面积更大，【文源府】两个地块则比较狭长。另外，【文源府】出让时间较晚，小区内没有保障性租赁住房，只有一处养老设施配建，在南侧6005地块东南侧，占地不小。如上图，养老配建其实也进一步限制了005地块的南向面积。

　　从产品上说，【文源府】和珺和府的最大区别是，珺和府有洋房、16层的小高层和20多层的高层三种选择，文源府只有洋房和高层，没有小高层。【文源府】高层的得房率能到75%，洋房的得房率能到80%。

　　户型上有57平米的一居室、79平米的两居室、101平米和106平米的三居室，125平米的四居室。相对珺和府，【文源府】五种户型的占比平均，比如57平米的小户型，之前珺和府只有一个单元，这次大概有七八十套房源。根据前方路透，虽然目前准确的户型排布还没出，但57平米的小户型应该有三列，都是中间户。